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築85年の家の再生リフォーム 工事の様子をご紹介

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築85年の木造住宅をリフォーム! 【工事の様子】
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築80年、戦前のお住まい!T様邸のリフォーム工事の様子を、細部まで詳しくご紹介いたします!

何と築85年になるというT様邸!
階段の周りは建築当時の面影を残していましたが、お部屋も外観も、長い年月の間に何度もリフォームを行っておられた為、見た目はとても、85年が経過した家には見えませんでした。

とはいえ何しろ戦前からの建物ですし、後年、増築も行われています。表は綺麗になっていても、内部では傷みが進んでいるのではないかと思われました。

今回のリフォームでは、出来る範囲内で壁や床、天井を解体し、建物が抱えている問題点を洗い出し、大きく改善いたします。

既に85年経過しておりますが、更に寿命を延ばし、この先築100年を迎えた時でも大丈夫な建物にするためのリフォーム工事となります。


T様邸のリフォーム工事!以下のような内容になります

内装を剥がしてスケルトンにし、大掛かりな耐震補強を行います!

現代の基準で建てられた住宅と比べますと、85年前の建物は、地震への対策は心もとない状況でした。戦後に起こった何回かの大きな震災を経て、建物が地震に対してできる対策もどんどん改良されているからです。

実際に、中央区にTが依頼されて行った「耐震診断」で、T様邸は「0.25」という構造評点が出てしまいました。構造評点上、倒壊しないという数値は1.0ですから、そこには程遠い数値です。

この数値を大きくアップするべく、1階は既存の壁や床、天井を一度剥がし、上の図のような大掛かりな補強を行います!



T様邸では、耐震に関して、自治体の助成金を利用することになりましたが、 お役所の助成を利用する工事というのは、様々ば条件をクリアしなければならないので、制限がかかります。例えば、大きな間取りの変更は、できません。

また、実際に計画通りに工事をしたのか?ということを、自治体へ報告しなければ助成金は下りませんので、折々で工事の様子を詳細に写真で記録し、報告書を作成いたします。


都心のお住まいならではの以下のポイントにも、考慮する必要があります

■ 床や天井の傾きを改善する必要があります


耐震だけではなく、床の傾きも気になる所でした。

85年前と現在では、周囲の建築物の状況も大きく変わりました。
そのため、家の下の地面が「不同沈下(※地盤の状態や基礎の耐力不足などの理由で、建物が場所により異なる沈下をすること)」を起こしていたようで、床が少し斜めになってしまっていました。

建物を残しながらの工事となるリフォームでは、地盤の改良はできませんが、建物の中で床や天井の傾きを調整し、今後はフラットな状態でお暮らしいただけるようにいたします。

■ 左右のお宅との間には隙間がほとんど無く工事の方法に制限があります


T様邸は、住宅が隙間無く密集したエリアに建っており、両隣のお宅との隙間は10センチもありません。

そのため、お隣に接した壁面は取り壊すことはできません。人が入れるほどの隙間も無いので、一度取り壊してしまうと、再び壁を造る事が出来なくなってしまうからです。

スケルトンリフォームだと、傷みが進んでいる場合は、外側に面した壁も一旦撤去して、造りなおすことも可能なのですが、T様邸の場合、上記のような理由から、お隣に接した面の壁は取り壊しができませんので、家の内側から補強をかけることとなります。


それでは実際の工事の様子を順序立てて解説いたします!

まずは写真撮影から!助成金申請の為+工事の記録の為に必要なのです

上記でも述べておりますように、自治体の耐震助成金を利用する場合、様々な資料の提出が必要ですが、そのために、絶対必要なのが、写真です。
補強を行う箇所の写真の「着工前」「工事中」「完成後」のものを用意し、工事の証明として、完成後に提出する必要があります。

そこで、まずは着工前の写真撮影。このように、施工する場所と施工の内容の説明を記載したボードを使って、細かい箇所まで写真を撮影しました。




丁寧な解体作業が行われます

壁や床、天井の内装が手際よくどんどん取り払われます。


内装は何度か綺麗にされていたT様邸ですが、その内装を剥がすと、このように建築当時の壁や柱が出てきました。


こちらは、昔の家の工法で一般的だった「小舞壁」です。 竹を編んで細かい格子状にしたものの上から土壁を塗って仕上げるといった工法で、 高度成長期を迎える前の時代までは一般的でしたが、現在では珍しいものになってしまいました。


床下は、このようになっていました。
恐らく不同沈下の影響でしょう、昔の基礎は完全に土に埋まってしまい、土台が土に付いてしまっている状態でした。

幸運なことに、シロアリの被害などは見られませんでしたが、このままという訳にはいきませんので、この後、基礎を新しく造る事になります。




ただ、水周りの周辺床下には、深刻なシロアリ被害がありました。

左の写真は、後から増築され、お風呂が設置されていた箇所です。長年の間に水漏れをしてしまっていたようで、そこへシロアリは発生し、朽ちてきてしまっておりました。



基礎を形成し、足元を固める

基礎はほぼ無い状態であったT様邸。 今後このままという訳にはいきません。 新しい基礎を打ち、足元を固めます。
まずは地面をよく慣らします。


そして建築基準で定められた強度を満たした「鉄筋」が敷かれ(配筋する、と言います)と防湿シートが敷かれました。この上にコンクリが流し込まれ「耐圧板」になるのです。


こちら、旧土台です。この壁面は、お隣の家との隙間が10センチほどしかない面です。そのため、こちらの面の柱や土台、壁は撤去することが不可能です。

そこで、残したままの補強工事を行う事になります。今回、こちらの旧土台は、基礎と一緒にコンクリートに埋め込んでしまうことになります。



こちらでは立ち上がり基礎の為の型枠が組まれています。
今回のT様邸リフォーム、建物を支える為に重要な耐力壁になる箇所の足元には、全て立ち上がり基礎を造ることとなります。


コンクリートが打設されました!


1日置くと乾いてしまいます。立ち上がり基礎の型枠も外されました。安定感がありますね。これからはこの、しっかり固められた足元が建物を安定させ、地面からの湿気も防いでくれる事でしょう。


既存の建物がある状態で行うリフォームの為、基礎も一気に行うことができません。
こちらは、後から型枠を造って造作されています。



アンカーボルトが入っていますね。このアンカーボルトが基礎と土台を結合してくれます。とても大事な金物です。


こちらは玄関先に新しく造作する耐力壁の下を支えるための基礎です。


柱や梁の取替え

新しい基礎の上に土台や大引きが通され、 痛んでいた柱も慎重に交換されています。


土台と大引きの色が少し緑がかっているのは、防虫剤が塗ってある材だからです。


柱の本数自体もかなり増やしました。


梁も新しい立派なものが!柱としっかりと固定されています。


大工さんが塗っているのは防蟻材です。土台だけではなく、このように柱の下半分にも防蟻材が塗られることでよりシロアリが寄ってこない家になります。


防蟻材というと強い薬品のイメージがありますが、こちらは体に優しいヒノキ油を用いた防蟻材なので、安心です。


■ 撤去できない壁面の柱は・・・


T様邸は、両隣、左右に建つお宅との隙間がほとんど無く(数センチ程度)、お隣と隣接している壁面や柱は、他の箇所のように撤去する事ができませんでした。

無理に崩そうとすると、外壁が成り立たなくなる恐れがあり、そうなると、再度壁を造る事ができなくなるからです。(外壁の工事は、外からの施工が必要です)

そこで、そのまま残しながら、補強を行う事となりました。

撤去できない柱は、写真のように、もう1本の柱を噛ませて補強するという形をとりました。

ここまで進んだ時点で、区の「中間検査」が行われました

ここまで進んだ時点で、区の「中間検査」が行われました。

上からボード等で覆ってしまう前に、基礎や柱、土台がしっかりと良い状態になっているか、区の担当の方がチェックされました。建築士の塩谷も立会い、工事状況を報告いたします。


耐力壁(筋交い・構造用合板)

耐力壁が形成されてきました。
現在の耐力壁には筋交いを入れる方法と、構造用合板を張る方法があり、同じような効果が得られます。場所によって適した方法で補強をします。


こちらは筋交い。


こちらは構造用合板です。



構造用合板の取り付けは、使用する釘の本数や打つ間隔も決まっています。
そう簡単には外れてしまわないようになっているのです。


こちらは、玄関の横の壁。こちらも、今回耐力壁になった箇所です。 内側からは構造用合板、外側からはラスカットパネルで支えます。


こちらは2階です。今回のリフォームは1階がメインですが、2階も一部補強を行いました。

耐力壁はバランスよく配置することが重要です

構造用合板、筋交いを入れる箇所は、耐震補強工事を行う前の計画で、きっちりと決められています。

この耐力壁を「バランスよく配置する」というのが非常に重要で、むやみに増やせばよいという訳ではありません。

例えば「構造用合板+筋交い」「筋交い+筋交い」とダブルで施工した方が良い箇所もあれば、ダブルにしてしまうと、やりすぎになってしまう場合もありますから、要注意なのです。

T様邸は助成金を受けての工事だったので、着工前、解体時、耐力壁設置後・・・と全て写真撮影がされ、記録が残りました。 これはT様にとっても大きなメリットになったのではないでしょうか。



耐力金物の設置

筋交いと柱、柱と梁、柱と土台・・・等々、構造材が結合されている箇所に それぞれ耐震金物を取り付け固定します。

金物を設置する事で、地震の揺れや台風による強風、といった大きな力が建物にかかった際に、構造同士が接合している部分がゆるんだり、抜けてしまったりする事を防ぎます。


こちらちょっとユニークな金物!レンコンのような形から「レンコン金物」と呼ばれているものです。

主に、T様邸のような、お隣との隙間がほとんど無くて外側からの補強ができないお宅で、内側から金物補強をしたい箇所に使用します。




床レベル(傾き)の補正

リフォーム前のT様邸では、地盤の関係で家の右側が少し沈下してしまっており、床に傾きが発生していました。 時代の移り変わりで、周辺に、地面に杭を打ち込んだ鉄筋コンクリートの建物が増えた為と思われます。

建て直しをされる場合は、前の建物は全て取り払った上で、地盤改良を行うので平らにできます。

しかしリフォームの場合、建物を残しながらの工事となりますので、基礎から上は新築のような改良は可能でも、地面の傾斜だけはどうにもなりません。

そこで、床の下地を施工する際に、根太の高さを水平になるように調整する等の対策を行い、その上からフローリングを張ることで傾きを無くす、という方法を取りました。




断熱もしっかりと!

85年前に建築されたお住まいの為、最近の住宅では標準となっている断熱材は入っておらず、T様の大きなお悩みの一つは「冬寒い!」ということでした。

特に真冬はエアコンだけでは足りず、ストーブも併用して何とかお部屋を暖かくされて過ごされていたそうです。

スケルトンリフォームの良いところの一つは、いちど、壁や床、天井を全て撤去してしまうので、断熱材もしっかり入れる事ができるという点です。


床断熱の様子です。1階って特に冬は寒くありませんか?それは床下から上がってくる冷気が大きな原因の一つなんです。こちらはその冷気を防いでくれる、床下専用の断熱材です。


天井に入ったのはエコリフォームではいつもお馴染み、パーフェクトバリアです。


壁にもパーフェクトバリアが入っています。パーフェクトバリアはペットボトルの再生で造られています。エコなだけでなく、長持ちで性能が高いことでも定評のある断熱材なんです。


■ 都心の家ならではの工夫!隣家に面した壁面は通常の断熱材を使用できない為、新素材「ラミパック」を


この銀色のシートは「ラミパック」と呼ばれるものです。
こちら、撤去できない壁面のため、断熱材を入れるための隙間があまり取れませんでした。
そこで、パーフェクトバリアより薄く、機能の高い、こちらのラミパックを採用しました。


※左図が近年の住宅と昔の住宅の壁の違いです。

近年の住宅であれば、パーフェクトバリアのような100mm以上の厚みがある断熱材が入るのですが、昔の住宅の壁だと、分厚い隙間が取れないのです。

そのために採用したのが「ラミパック」です。


電気、水道、ガス

■ 電気の引きなおし


さすがに電気の環境は85年前のものでは無く、30年ほど前のリフォームで、 新しくする工事をされていましたが、今回のリフォームで照明の位置、コンセントプレートの位置が大きく変わるため、新しい位置にあわせて引きなおしをすることになりました。

いつもお世話になっているベテラン電気施工士さんが、新しい位置を確認しながら、丁寧に配線を行いました。


■ 給水・給湯配管


お風呂やキッチンの位置が大きく変わりますので、給水・給湯の配管も引きなおしました。

現在、一般的に使用されている管は、昔のものに比べ、耐久性、耐食性に優れ、長持ちするようになっておりますので、今後長らく安心です。



■ ガスメーターの新設


お今回のリフォームで、給湯管に繋がるガスのメーターの位置を変えることになりました。こちら、ずっと以前にリフォームされた際に屋内に設置されていたものでした。

T様邸は都内の住宅密集地で、敷地ギリギリに建っており、ガスメーターを外に出すと、それだけでも越境してしまう、という事情があってのことでした。

しかし屋内にガスメーターがあると、ガス会社の方が点検に来られる際に必ず在宅していなければならず、不便を感じていらっしゃいました。

今回、外壁を少し凹ませる形でガスメータを外に移設することができました。


■ 下水管の交換


お下水に使用されていた土管は、昔がらのものをが今でも使われていましたが、 土管は経年で割れてしまっているケースが多く、T様邸でも、掘り出して確認したところやはり割れてしまっておりました。

割れた箇所からは土や草が入り込み、詰まりかけていました。このまま放置していたらいずれは完全に詰まってしまっていたことでしょう。

新しい塩ビの下水管に交換し、今後は安心です。


外装工事

窓の入れ替えや、ガスメーターの設置で、外壁の一部を壊す必要がありましたので、 壊した箇所を埋め、コーキングで固定しました。 ラスカットは防水の効果もあります。


そして、モルタル二度塗りで表面を慣らし・・・


白く塗装して仕上げです!




そして2階も塗装します!


2階バルコニーと窓枠を造作します。


造作した箇所に防水効果のある塗装を行い、外部完成です!



階段の架け替え

昔の住宅は、階段の勾配がとっても急ですよね。

「一間階段」などとも言われていて、そのとおり一間のスペースの中に階段が造られていました。限られたスペースの中で段を作るため、急勾配で、踏み板も狭く、慣れていないとちょっと怖いですね。

T様は毎日使っているものなので慣れているとおっしゃっていましたが、今後のために少しでもゆるやかにしておいたほうが良いですから、階段の前のトイレの出入り口を変え、少しだけ勾配をゆるくする事をご提案し、実現しました。


階段工事の様子です。横から見た写真の奥にある斜めの筋が、前の階段の跡です。

少しの違いのようですが、これだけでも随分変わります。
この後更に、手摺も取り付けられますので、安全性は大きくアップします!




内部造作&完了検査

工事は後半に入り、内部の造作が急ピッチで進みます。キッチンや建具といった設備も次々と設置され、完成のイメージにどんどん近づいてゆきます。


■ 天井の傾き調整


T様邸は都心のお住まいであることから、近隣に鉄筋コンクリートの建築物がどんどん建築されている土地柄です。鉄筋の建物は地中深くまで杭を打ち込む必要があり、そのため、周囲の地盤が動いてしまうケースがよくあります。

T様邸もそのような理由から、建物の下の地面が「不同沈下」を起こしており、床や天井に右図のような傾きが生じてしまっておりました。

床は、一度全て剥がしてしまって造りなおしをしましたので、フラットにできましたが、天井は内部の造作で調整し、目で見て斜めになっているのがわからないようにいたします。


天井に対して梁が斜めになっているのがおわかりいただけるでしょうか。

こちらもです。これが、傾きによって生じていた狂いです。造作で調整し、斜めになっているのが目で見てわからないようにします。

完成!天井に見えている化粧梁が、真っ直ぐになっているのがお分かりいただけるかと思います。


■ オーダー家具


こちらのキッチン収納は、家具屋さんの作品です。 棚のような造作は大工さんがやってくれますが こちらのような、細かい造作が必要なものは家具屋さんの領域です。

家具屋さんの工房でサイズピッタリになるように造作されたものが搬入されました。
設置した所、さすが、ピッタリ収まりました!



ほぼ完成!ここで再度、自治体の方によるチェック!「完了検査」が行われました。

いよいよ、造作収納なども続々出来上がり、もう少しで完成というところです。

このタイミングで再度、助成金の為の自治体のチェックが入ります。 資料を確認しながら、計画通りに出来上がっているか一つ一つチェックし、「OKです!」との太鼓判をいただきました!










完成の様子をこちらで詳しくご紹介させていただいております!



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