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築77年の下町長屋を再生リフォーム

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築77年の下町長屋を再生リフォーム

ハウスデータ

■ 築年数1937年建築(リフォーム時:築77年)
■ 住宅仕様2階建て木造住宅
■ 広さ建坪7.5坪
延床面積48㎡ (1階25㎡+2階12㎡)
■ リフォーム内容
  • 1階スケルトンリフォーム
  • 2階の内装リフォーム
  • 外装・屋根の葺き替え
■ 地域東京都中央区

戦前に建築された「長屋」のお宅です

年々開発が進む銀座エリアと、築地エリアなど昔ながらの佇まいを残す住宅地も多い中央区。

K様邸は、そんな、昔ながらの地域に建つ二棟長屋のうちの一棟です。

戦争中の空襲も潜り抜けた、今となってはとても貴重な、80年前の雰囲気を色濃く残す建物です。

風情はありましたが、実際に暮らしているとやはりお悩みが...

しかし、77年という年数を考えると、地震の際に耐えられるのかということは、とても心配です。

暮らしやすさ、といった点でも、80年近く前と現代のライフスタイルでは、大きく変化していますから、昔のままのお住まいでは、お困りの事も多かったそうです。

近年では当たり前になってきた、バリアフリーという概念も、77年前にはありませんでした。
※リフォーム前の1階間取りと、お悩みだったポイント

とはいえ、簡単に建て替えができない建物です


長屋の為、お隣と接しています。80年ほど前の下町の住宅地では、このように何軒か繋がっている構造の住宅は珍しくありませんでした。

K様ご一家は、このお家に長く住まわれており、立地も便利なことから、ここでずっと暮らしたいとお考えです。

80年近くの年月が経過している家であれば、取り壊して建替えをされる家主さんも沢山いらっしゃいますが、K様邸は長屋の為、お隣と接しています。

長屋で建替えをするとなると、繋がったお隣さんの建物にも影響が出てしまいますので、簡単にできるものではありません。

また、もし出来たとしても、こちらのエリアは昔ながらの路地がそのまま残っているので、道幅が狭く、建替えとなると、道路を広く開けるため家を小さくしなければなりません。

K様邸は、現在の建坪が7.5坪ほどなので、それも、あまり現実的な話ではありませんでした。

そこで、リフォームを選択!

そこで、選択されたのが、スケルトンリフォーム!
インターネットで、K様のような昔ながらのお住まいを手がける業者さんを探され、弊社にお声がけをいただきました。


ご相談いただき、早速お伺いいたしました

地震対策ができる建物になるような構造の見直しは勿論、 今まで暮らしてきて「こうなったらいいな」とご希望だったことを盛り込みます!

ご家族が安心して、ずっと快適に住める家に生まれ変わることになります。
まずは、耐震診断から行いました
K様が一番、重要視されていたのは、安心して暮らせる耐震補強をしたいということです。
東京都内でも大きな地震の可能性が指摘されておりますが、建て替えが難しい場合には、今の建物をしっかりと補強し、備えるしかありません。

まずは耐震補強を行い、建物の状態をチェックすることにしました。 リフォームの計画を具体的に作成する上でも、耐震診断は絶対に必要なものです。

耐震診断をベースに、構造の改善を計画し、その上で、新しい間取りを考えなくてはならないからです。

小屋裏のチェック。こちらはお隣のお家と一体になっています。 部屋の間仕切壁の下地の状態も確認いたします。

柱の傾きが無いかチェックしています。

床組のチェックです。 経年により朽ちている箇所があります。

実際に、建物状態をよく拝見し、詳細な評点を出したところ、 K様邸では0.13という数字が出ました。

これは「倒壊する可能性が高い」ということですから、 早急に改善しなければならないようです。

K様がお住まいの中央区が行っている、耐震補強工事の助成金も利用することになりました。

そして、K様邸のリフォーム計画図が出来上がりました。

大きく変わる1階は...

K様のお宅は、建坪7.5坪。1階だけですと、25㎡の面積です。

都心の便利な立地の場合、住宅が密集しておりますので、K様邸くらいの広さのお宅は珍しくはありません。

しかし、やはりスペースが限られますので、動線や収納の配置には、知恵と工夫が必要になります。時間をかけて検討し、計画を練りました。

隣家とくっついている側は窓が無く、その反対側もお隣との隙間が50センチ程度なので、窓があっても採光するのは難しく、風も通りづらいです。

そこで、玄関側から出来るだけ奥まで光が入るようにしたり、玄関側からキッチン側まで風が通りやすいようにする配慮もされた設計になります。

長屋の建物の条件や特性を十分に理解したうえでの計画が求められます。


★ヒザに優しい「掘りごたつ」はK様たってのご希望です。
愛用のこたつをセッティングしてお使いになられるご予定です。

2階は...


耐震性を高めるために、既存の壁を耐力壁に補強します。
1階の間取り変更に合わせ、階段の位置が変わります。
1階と同じく断熱を行い、サッシも取り替えて内装を綺麗に整えます。

外部は...


耐震補強を行う関係で、外壁も新しくする必要があります。 以前の姿ではなくなりますが、和風のモダンな印象に仕上げます。
屋根も葺き替えとなります。

インテリアは、自然素材を使ったナチュラル空間に

毎日、目に入るもの、手に触れるものになる素材の選択も、快適な住まいにするにはとても大事なポイント。

私どもがお客様にいつもおすすめしている、無垢のフローリングや建具を贅沢に使い、天然木がもつ風合いに癒される空間になります。

天然の素材はアレルゲンが少なく体に優しいことに加え、すぐれた調湿作用を持っているのも嬉しいところです。

耐震補強について

耐震診断では、0.13という数字が出たK様邸。気になる耐震補強は以下のように行います。
新しく柱を設置。

の箇所は耐力壁となります。構造用合板で補強し、端部は耐震金物で固定。

の箇所は、新しい梁です。構造用の丈夫な梁を設置します。

そして、屋根も葺き替えいたします。

この補強で、構造評点は1.22まで上がる計画です。

自治体の「耐震助成金」も使える事に!

K様邸の耐震診断や耐震計画の資料を、お住まいの自治体である中央区に提出し、昭和56年以前の木造住宅の耐震改修に対する耐震助成金、300万円を使う事ができることになりました。

※耐震助成金を使う場合の注意点※
各自治体の耐震助成金は嬉しい制度ではありますが、注意点もあります。
自治体へ耐震助成金の申請を出し、承認をいただいてからでなければ、工事の契約、着工まで進める事ができないのです。

実際、K様邸でも、最初にお問い合わせをいただいてからリフォームの契約まで、5ヶ月以上の間隔が空きました。

このように、助成金を使う場合、どの自治体であっても「待ちの期間」が必ず発生しますので、早めの計画をおすすめいたします。

いよいよ!リフォームの時期が決定し、お客様は仮住まいへ。
プランが固まり、正式にご契約となりました。ありがとうございます。

さて、K様邸のようなスケルトンリフォームを行う場合、工事の間はお客様がお住まいになることはできません。 2ヵ月半ほどの工事の間は、弊社所有の仮住まい用マンションへ移られることになりました。

>>仮住まい用のマンションを貸し出ししています。詳しくはこちらで。

しばらくご不便をおかけしますが、よろしくお願い致します。
2ヶ月に渡った、実際の工事の様子をご紹介!
>>先に完成の様子をご覧になりたい方はこちらへ!<<

お正月が開けた真冬のキーンとした空気の中、いよいよK様邸のリフォーム工事が着工いたします!

着工前日、解体前の姿を撮影を行いました。お客様は既に、工事中の仮住まいにお引越しされておりますので、すっかり片付けてくださっていました。ありがとうございました。

77年前の面影を残す貴重な建物ですが、今回、大きくスタイルが変わりますので、最後の姿となります・・・。

解体前には、お清めを行います。
リフォームでお清めまで行うことはまれですが、K様邸のような大規模のリフォームの場合は、建物に大がかりに手をかけさせていただくため、弊社では必ずお清めを行っています。

解体の様子

解体が始まりました。内装壁がどんどん壊されてゆきます。

昔の家は、小舞壁と言って、竹を編んだ上から土壁を塗る工法を用いています。
非常に丈夫になる伝統工法ですが、現代の家のように、ボードをバリッと剥がすだけでは済まないので、解体はとても大変です。

床も撤去したところ。長年の地盤の変化でしょうか。 沓石が埋まり、木の土台が直接、土に付いてしまっている箇所もありました。
このような状態になっていますと、土台が痛みやすくなりますので要注意です。

70年が経過しておりますので、やはり、いくつかシロアリ被害も見られました。
構造材が食い荒らされ、スカスカになってしまうと、強度が著しく低下します。 このような痛みのある個所は全て交換となります。

上を見上げてみると、円筒型の器具を使って、配線がされているのがわかります。 この器具は陶器で出来た「碍子」という電気配線に使う絶縁体で、昔はこれを使って、家の中の必要な箇所へ電気を通していたのです。

現在は、このような昔ながらの碍子は使用されていませんので、ちょっと貴重です。 骨董市で売っていたりするんですよ。

基礎工事の様子

まずは足元を支える工事から。 「ベタ基礎」とも言われる、「耐圧盤」を施工します。 耐圧盤は、建物の荷重を地盤に伝える為に必要なものです。 この後施工される土台や柱と繋がり、建物を足元で支えます。

まず、土台につくほどに被ってしまっていた土を撤去します。

そして、割栗石を敷き詰め、転圧機でしっかり締め固めます。大きな窪みは、掘りごたつが入る箇所です。

更に、床下からの湿気を防ぐ防湿シートと、鉄筋も入ってきました。窪み部分には、堀りごたつの型枠が取り付けられました。

こちらは、立ち上がり部分の為の型枠です。決められた間隔で鉄筋が入っており、こちらにコンクリを流し込む事で、構造と繋がった強い基礎が出来上がります。

コンクリを送るポンプ車が登場です!が、K様邸は細い路地に建っているため、家の前には大型車両が入れません。
そこで、車両はここで止めさせていただき・・・・

コンクリを流すホースをK様邸まで引き込みます。これは、ご近隣の皆様のご協力が無ければ出来ない事です。ありがとうございました。

コンクリが流し込まれました。
こちら、まる一日ほどで乾きます。

立ち上がり部分の型枠も取れました。
耐圧版から出ている鉄筋が、この後、柱や土台とつながります。

屋根工事の様子

屋根は、瓦から、軽量の屋根へ葺き替えを行います。
昔ながらの焼き物の瓦は、断熱に優れ、長持ちもする優秀な素材ですが、 耐震補強を考えると重いのが難点。
頭を軽くすることで地震の際に揺れにくい建物になり、屋根の葺き替えだけでも、耐震の評点が上がるんですよ。

下地の上から、防水シートが張られます。

K様邸は長屋の為、お隣の屋根と続きになっています。
凸になった箇所がお隣との境目で、ここは雨漏りが生じる危険性が高い箇所になりますので、入念に防水と下地の処理を行います。

更にこちら「タイベックシルバー」というシートをはり、遮熱性・透湿性・防水性を高めます。

新しい屋根材「アスファルトシングル」です。 軽量ですが丈夫な屋根で、近年はこちらに葺き替えるお宅が多いんですよ。

お隣との境目には「丸瓦」を施工しました。

こちらで施工しているのは「破風」です。 破風は、屋根の下や内部に吹き込む風を防止してくれる、大事なパーツです。

こちら少し工事が進んでからの破風の写真です。 外壁に使用したサイディングと同じものが化粧として張られ、綺麗に仕上がりました!

構造の工事の様子

新しく出来た耐圧版の上に、土台や柱が施工され始めました。

拡大すると...この、間に挟まれている黒いものは「防振ゴム基礎パッキン」です。
土台と基礎をしっかり緊結させてくれ、地震や突風など外力からくる構造体へのひずみや亀裂を軽減したりと、小さいけれど、正しい箇所に正しく施工する事で大きな力を発揮してくれる大事なエレメントなんです。

こちらにも防振ゴム基礎パッキンが入っていますね!

>>防振ゴム基礎パッキンについて詳しく

色が黒い材は、今後も使用する箇所です。
構造材に使われるような、しっかりした木材は、色こそ経年で濃く変わるものの、シロアリの被害等が無ければ大変長持ちするものなのです。
※強度不足の場合はその限りではありません。

上を通る梁も補強されました。

結合部分が抜けてしまうのを防ぐ耐震金物です。
場所によって適した金物は違いますので、いろいろな形の金物が施工されていますね。

>>耐震金物について詳しく

こちらは、柱と土台の接合金物です。

尚、時折、写真に工事の内容を記載した黒板が登場していますが、K様邸は、区の助成金を使う為、区に提出する工事報告資料の為なんです。
このような写真が残ると、お客様としても安心ですよね!

こちら、外から見た写真ですが、玄関がある壁面に張られているのは「構造用合板」です。
構造用合板は強固な面で支えることで「耐力壁」としての効果を発揮してくれるものです。
近年では木造軸組み工法の建物の耐震補強においても、耐力壁にしたい箇所には、筋交いの代わりに、構造用合板が使われることが多くなりました。

こちらも、構造用合板を使った耐力壁。
構造用合板は、厳しいJAS基準をクリアしたものでなければなりません。

また、ただ張れば良いというだけではなく、建築基準法で定められた数量のビスを打つ事によって力を発揮します。
大工さんが丁寧にビスを打ち込んでいる様子です。

耐震診断に基づく計画通りに、各所に構造用合板が張られてゆきます。
こちらは2階。表通りに面した壁面に張られました。

断熱工事の様子

70年以上経過している木造住宅ですと、断熱という点は重視されていません。

真冬は床下からの冷気が上がって来て、窓周りも冷えやすく、夏の時期も、屋外の暑さの影響を受けやすい環境になってしまいます。

新しい窓サッシです。
窓は、一昔前のものよりも飛躍的に良いものが登場しています。 2枚のガラスを合わせて1枚のサッシにするのが主流で、断熱性が大きく上がります。

窓は外気の影響を受けやすいため、サッシの性能を上げると大きな効果を得ることができます。

床下断熱材施工中です。 床断熱は、床下の冷気が上がってくる1階には特に必須です。

使用したのは、フクフォームエコという、紙とコーンスターチの再生で造られたもので、人体に害がないのは勿論、大変長持ちする素材です。

>>フクフォームエコについて詳しく

壁の断熱材です。フワフワの綿布団のような「パーフェクトバリア」。

ペットボトルの再生で作られたもので、人体に害が無く高性能な断熱材なので、弊社のリフォームでは毎回お馴染みです。

>>パーフェクトバリアについて詳しく

天井にも「パーフェクトバリア」。
1階と2階の間には入れない施工業者さんもいますが、あると、お互いの階のエアコン効率が更に上がりますし、足音など伝わりづらくなって、ご家族によって就寝時間が違うお宅では、おすすめですよ。

こちらは2階の様子。
1階と同じく、窓が断熱性能の高いものになり、壁や天井に断熱材が入りました。

こちらも断熱のために施工した素材ですが、綿のような素材ではありません。 「ラミパック」という、本来は遮熱の為に使われる素材です。

>>ラミパックについて詳しく

K様邸は、長屋という建物の事情の為、お隣と接する側の壁面には通常の断熱材を入れるだけの厚みを取る事ができません。
そこで、代わりにラミパックを施工しています。勿論、充分に効果を発揮してくれます。

このように、住宅は、形式、建てられた時代、建てた大工さんや工務店によって、様々な異なる事情がありますので、リフォームの際には柔軟なアレンジが必要になってくるんです。

内部工事の様子

構造→断熱の工事に続き、内部を作ってゆく工事に入っています。

無垢フローリング施工の様子です。
まず床材を貼って床を仕上げてから、造作家具などを造っていきます。

無垢は、微妙な隙間を開けながら張る必要があるので、写真のように板と板の間に紙を挟みながら施工します。
というのも無垢は、湿気の多い梅雨~夏の時期は、板が湿気を吸って少しだけ膨張する為、せり上がって膨らんだり割れたりすることがあるのです。

夏の時期に張るのか、冬の時期に張るのか?で、隙間の加減も違ってきますので、プロでなければ難しい作業です。

収納部分や窓枠、建具枠などを、大工さんが造りこんでいきます。
どこもピッタリに収めないといけませんので、丁寧で繊細な技術が必要な作業です。

解体~ある程度工事が進むまでは、しばらく梯子で上り下りしていた2階ですが、新しい階段が作られました。
位置が変わり、以前よりもゆるやかになりました。

キッチンが入り、作りつけの収納棚もどんどん出来てきます!

外壁工事の様子

まずは構造用合板が張られていた外壁。 その上に張られた白いシートは水気防止のためのものです。 こちら、雨の影響を受ける外壁では必須です。

その上から、下地シートを張ります。

更にその上から、網状の「ラス網」を張ります。
こちら、この後、施工する塗り壁が剥がれてしまわないようにする為に必要なものです。

下地塗りです!左官屋さんがムラ無くツルツル塗り上げてくれます。この下地がボコボコしていると、最後の仕上がりに大きな差が出るので、この工程はすごく大事なところです。

二度の下地塗りで、美しくマットに仕上がりました。

この日は雪かきも行いました。K様邸の工事、2014年の冬に行われましたので、2月に記録的な大雪が降ったのです。工事中のK様お家の前の道路にも、雪が沢山積もりましたよ。

仕上げに使用するのは「ジョリパッド」という外壁材。
塗り壁の様々な意匠を楽しめて、経年しても痛みづらく、汚れにくいという新素材です。

まずは左官屋さんが、パターンを試し塗り。こんな感じでどうでしょう?

パターンが決まり、一気に塗り上げました。とっても上品な仕上がりです。

2階には1階と同じく、オフホワイトのサイディングを使用しました。 破風も同じく白サイディングで合わせています。

同時進行で玄関も出来上がってきています。今回のリフォーム、玄関の位置が変わりますので、新しいものを造作です。 まずはコンクリで形を作って・・・

落ち着いた色合いのタイルが張られました!

目隠し機能とデザイン性を兼ねた、横格子が取り付けられ、ほぼ完成間近です!

完成しました!

現代的でありながら、和の雰囲気も感じる落ち着いた外観に仕上がりました。

内部はすっかり生まれ変わっています!
真ん中の窪みは、掘りごたつとなります。ゆっくり座って寛げるリビングです。

お引渡しの日、施主検査の様子です。

着工からおよそ1ヶ月と3週間を経て、K様邸のリフォームが完成しました!

最後は細かい箇所までお客様の目でもチェックしていただき、お引渡しとなりました。

工事中は二度の大雪に見舞われたりもしましたが、滞りなく進めることが出来ましたのは、お客様、そして、協力いただいた職人さんが力を合わせてくれたからこそです。

お客様は勿論、関わってくださった全ての皆様に感謝いたします。ありがとうございました。

完成の様子は次のページで詳しく掲載されております。ぜひ合わせてご覧ください!

>> こちらからどうぞ!




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