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傷みの激しい中古住宅が
戸建て賃貸として蘇る！
HOUSE DATA
| 場所 | 東京都杉並区 |
|---|---|
| 築年数 | 30年 |
| 構造 | 木造2階建て |
| 建坪 | 8.3坪 |
| 施工面積 | 64㎡ |
| 内容 | 1階スケルトンリフォーム・2階内装リフォーム |
投資用として購入した中古戸建を賃貸用にリフォームしたい
T様が購入された中古住宅は、閑静な住宅街にある小さな一軒家。緑道に面しているため、窓からは豊かな緑を眺めることができます。このお宅を賃貸物件用にリフォームしたいとご依頼いただきました。
ロケーションとしてはとても良い場所でしたが、建物は正面から見えるバルコニーに雨漏りしている箇所があり、傷みがかなり目立っていました。傷んだ部分はしっかりメンテナンスをして、内装もきれいにしたいとのご要望です。1階の内装をすべて解体して構造のダメージをチェックし、窓からの緑が映えるシンプルな装いにリフォーム。暮らしの設備も見直して快適に過ごせるお家になりました。
T様邸リフォームダイジェスト
リフォームプランの作成
リフォームのポイント
賃貸でも安心・安全・快適な家づくり
構造から見直すスケルトンリフォーム
T様が購入された中古住宅は築30年と比較的新しい建物でしたが、バルコニーには激しく雨漏りしている箇所があり、内部の腐食が心配な状態でした。そのため、建物を支える1階部分は一旦壁や床などをすべて解体して構造の状態をチェックし、心配な部分は交換・補修を行います。
外から見ても分かる雨漏り箇所があり、中の状態が心配でした。
一旦内装をすべて取り払って、土台や柱などの構造体の状態をチェックします。
配電方式の変更
電気配線は建築当初の古い方式で回路が少なく、使用できるアンペア数も低いままでした。電化製品を多く使う現代の生活では不便になるため、現在主流となっている配電方式に変更します。
内装・設備のリフォーム
経年の傷みが目立ってきていた水まわりなどの住宅設備は取り替えて、内装もきれいにリフォームします。賃貸に出されるということを考慮し、インテリアはシンプルな白で統一します。
屋根・外壁の補修
外壁のひび割れや屋根の傷みは雨漏りの原因となります。ひび割れの補修や部材の交換をしてきれいに塗装し直し、内部への水の浸入を防ぎます。
ご提案プラン
シンプルなインテリアで快適に暮らせるお部屋に
大きな間取り変更はしませんが、1，2階ともに全室壁紙を貼り替え、水まわりなどの設備は新しいものに交換します。
冬場冷えやすい1階と、夏の日差しの影響を受けるロフトに断熱材を追加して、快適に暮らせる環境を作ります。
工事中の様子
内装の解体
まずは室内の解体を行います。1階は内部の壁や天井・床も取り壊して構造の状態をチェック。水漏れで一部腐食していた箇所はあったものの、柱などの状態を目視してシロアリなどの被害がないことを確認しました。
1階部分の内装を手作業で丁寧に解体します。
内部の構造が見えるスケルトン状態になりました。
浴室ドアの下の土台は水漏れによる腐食があったため、一旦撤去します。
水漏れがあったバルコニー部分は木材の腐食がありましたが、シロアリの被害はありませんでした。
構造体の補強
浴室ドアの下の土台は傷みが目立っていたため、新しい木材に交換しました。その他の構造部分では築年数が新しく傷みも少ないため、柱の交換はせず、接合部に金物を追加して補強を行いました。
浴室の土台は新しい木材に入れ替えました。
床下には地面からの湿気を防ぐ防湿シートを敷き、新しい下地を組みなおしました。
柱や梁の接合部には金物を追加しました。
電気・水道工事
配電方式が30年前の古い方式のままだったため、現在主流となっている新しい方式に切り替えます。使用できる回路数や容量も増えて、電化製品を多く使う現代の生活にも適したお部屋になります。また、古くなった給排水管もこの機会に新しくします。
外から宅内に引き込む電線の切り替え工事中。
現代の生活に合うように屋内の配線も見直します。
給水管はメンテナンスしやすいように分岐箇所をまとめています。
断熱材追加
スケルトン状態にした1階は床・壁・天井に断熱材を入れました。屋根裏のロフトはもともと断熱材の無かった場所ですが、こちらにも壁と天井に断熱材を入れることで家全体の冷暖房効率を上げることができます。外気が入ってくる通気口は閉じて新たに換気扇を設置しました。
床には板状になっている断熱材「フクフォームEco」を根太の間に敷き詰めていきます。
スケルトン状態にした1階の壁・天井にはパーフェクトバリアを入れました。
屋根裏にもしっかり断熱材を入れて、夏の日差しによる熱がこもらないようにします。
バルコニーの解体
水漏れのあったバルコニーは損傷が大きく危険なため解体することにしました。傷んだ木材は撤去して、新しい外壁の下地を作ります。
バルコニーの床や壁は内部がかなり傷んでいる状態でした。
水漏れのあった壁部分を中心に木材が腐食してしまっています。
バルコニーをすべて撤去し、壁の下地を作ります。
既存の外壁と新しい下地の間をコーキングして水が入らないようにしています。
屋根・外壁の補修
古い外壁は割れや剥がれ部分を補修し、屋根は錆が出ている板金を取り替えました。高圧洗浄機で長年の汚れを落とした後、上から綺麗に塗装し直します。
外壁の割れた部分から水が入り込まないように、補修を行います。
樹脂を使って剥がれた外壁やひび割れ箇所を補修しました。
錆びてしまっていた屋根の板金を新しいものに交換しました。
高圧洗浄機を使って屋根と外壁の汚れを落とします。
洗浄して汚れを落とした屋根を塗装しなおしました。
外壁も上から白で塗りなおし、綺麗に生まれ変わりました。
内装工事
室内のクロスは全て張り替え、以前は合板のままになっていたロフトの壁にも壁紙を施工しました。建具の枠や扉などの塗装部分は経年の汚れがあったため塗りなおします。和室の柱や収納などの木部の汚れは薬剤を使って洗えば、また美しい姿が蘇ります。
汚れがあった建具の枠は塗りなおしてきれいにします。
和室の柱など木部の汚れは、薬剤で汚れを浮かせて拭き取ります。
お風呂は浴槽や水栓を取り外して新しいものに入れ替えます。
床や壁のタイルも貼りなおしました。
キッチンを取り付け中の様子です
壁にクロスを貼る前に、ボードのビス穴や継ぎ目をパテで平らにならします。
屋根裏のロフトにも壁紙を貼ってお部屋らしくなりました。
リフォーム完成しました！
1F
外観・玄関
工事前は道路に面したバルコニーに傷みがあったため、バルコニーを丸ごと撤去しました。
外壁もすべて塗りなおし、周りの緑に映える外観になりました。
玄関扉やタイル・収納には傷みが見られなかったため、そのまま使用しています。
長い間手を入れられていなかった分の汚れをクリーニングすれば明るい玄関が蘇ります。
リビングダイニング
LDKは白を基調にした内装に、優しい色合いのフローリングを合わせました。大きな窓からの光が入ってとても明るい空間です。
シンプルなインテリアなのでどんな家具にも合わせやすいですね。
中は目立った傷みはなくきれいに保たれていましたが、壁紙はどうしても経年で色あせてきて古さが目立ってしまいます。
新しい壁紙に張り替えれば、また美しい空間が蘇ります。
キッチン
水まわりの設備はすべて新しいものに交換しました。
キッチンと洗面台はTOTO製のもの。TOTOのキッチンはスッキリとシャープなラインが特徴的です。
空間に調和するシンプルなタイプの洗面台を設置しました。
トイレも新しい機器に交換しました。
ピンクの浴槽とグレーのタイルで優しい印象になったお風呂です。
洋室・ロフト
洋室はクロス・フローリングを新しくして、窓枠・扉の塗装を塗りなおしました。
賃貸物件として貸し出される予定ですので、内装は極力シンプルにして、様々なインテリアに合わせやすいお部屋にしました。
ロフトへの階段も新しくしています。
天井裏へ格納されるタイプで、使わない時はスッキリと収納されています。
リフォーム前は断熱性があまりなく、物置としてしか使われなかったロフトですが、断熱性・気密性を高めてお部屋のようにも使える場所になりました。
勾配のある低い天井は秘密基地的な雰囲気がありますね。
屋根裏に合った換気口は塞いで、新たに換気扇を取り付けました。
以前のロフトは外の気温の影響をそのまま受けてしまう場所でしたが、換気扇を取り付けた他、壁の中にも断熱材を入れたため、夏の暑さ・冬の寒さが軽減されるようになりました。
2F
和室
和室は木部の汚れを落とし、壁紙・畳・障子の建具を交換しました。
窓から見える緑が爽やかなお部屋です。天気の良い日にゴロゴロすると気持ちよさそうですね。
押し入れの内部も汚れを落とし、壁紙を貼りました。
和室には2間分の押し入れの他、廊下にも押し入れ収納があり、ロフトもあわせるとかなりの収納量になります。
リフォームを終えて
一級建築士
耐震設計士
私どもは、住宅を専門にリフォームしています。賃貸であれ住宅をリフォームするならば一切の妥協は許されません。
住まいの安全性には特に気を配り、そこに住む人が快適に暮らせる家となるようご提案を行います。
こちらの建物は、前のオーナーの方があまりメンテナンスをされていなかったため、かなり傷んでおりました。
特に前面のバルコニーは、雨漏りによる損傷で落下の危険すらありました。
在来の浴室も、水漏れによる土台の腐食や、外部からの雨水の浸入もあり、そのままではとても使えない状態でした。
傷んだ部分を交換し、耐力が落ち経年した部材を取り替えることは建物を維持するうえで大事なポイントです。
設備を新しくして、内装を一新すれば見た目は同じですが、私たちは目に見えない部分を大事にします。耐震強度が不足するならば加えてやり、断熱の性能が悪ければ向上させます。
目に見えない部分を新しくしてこそ、「安心で安全な住宅」になると私は思います。
オーナーの方にもとても喜んでいただきご入居者様もすぐに決まったそうです。
この度はご依頼いただきありがとうございました。
リフォームアドバイザー
オーナーのT様からご依頼を受けるのは今回で2回目です。
前回のマンションの内装工事のご依頼から9年が経ち、また、こうしてお声を掛けていただき大変嬉しく思います。
今回は、戸建てという事もあり、耐震も含めて構造も見直し、ご提案をいたしました。
また、賃貸物件であることも鑑みて、インテリアは誰にでも好まれる明るい雰囲気にいたしました。
ご遠方にお住まいですので、共有のブログを使って出来る限り状況をお伝えしながら工事を進めましたが、工事を進める中で想定外の事も起こりました。
その都度、私どものご提案をお聞き入れいただき、工事が止まることなく順調に進みました。
ご不安なこともおありだったと思いますが、ご信頼いただき任せていただけたことに心から感謝いたします。
気になる工事費は…？
- 1階柱・土台の構造補強
- 1,2階内装工事
- ロフト内装工事
- 断熱材の追加
- 水まわり設備交換
- 電気配線・給排水管工事
- バルコニー撤去
- 屋根外壁の洗浄・補修・塗り替え
- 外構工事
約 1,500 万円
見た目の内装だけでなく、建物内部の構造もチェックして、
家全体の安全性や居住性にもこだわりました。
完成後、入居者もすぐに見つかったとのこと。
この度はご依頼誠にありがとうございました。
賃貸物件にも住まいの安全には手を抜きません！
一級建築士
塩谷 敏雄
賃貸物件向けのリフォームというと、収益を得るために、とにかく見た目をキレイにすることが重視されて、外からは見えない内部の構造部分には手を入れないということがありますが、たとえ賃貸であってもそこに住む人がいる場合には安全性をないがしろにしてはいけません。
エコリフォームでは壁に隠れて見えない構造の部分もしっかりとチェックし、住む人が安心して快適に暮らせる住まいづくりをモットーとしています。